اخبار مسکن


🔴مظنه آپارتمان صفر در تبریز؟    @alireza_ghavidel                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      ◀️پرواز و گلشهر به متراژ 130 تا 150 متر مربع  داخل گذر های 8 و 10 متری نسبت به نوع مصالح و طبقه و موقعیت  2800 الی 3200    و گذر های اصلی 3400 الی 3600                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           ◀️کوی فردوس به متراژهای 150 تا 220 متر مربع داخل گذرهای 10 متری نسبت به نوع مصالح و طبقه و موقعیت 4000 الی 5000 و گذرهای 20 متری و مشرف به پارک ائل گلی با متراژهای بالای 200 متر 5500 الی 6500  البته بعضی واحدهای خیلی خاص با قیمتها بالاتر و توافقی فروخته می شود.                                                                                                                                                                                            ◀️ولیعصر به متراژهای 130 الی 200 متر مربع داخل گذر های 8 الی 12 متری نسبت به نوع مصالح و طبقه و موقعیت 4000 الی 5000 در گذرهای اصلی تر 5500 الی 7000 و در بعضی محله ها آپارتمانهایی با متراژهای بالا و قیمتهایی دور بر 8000 فروخته می شود.                                                                                                                                                                                                                              ◀️کوی استانداری یا ولیعصر 2 به متراژهای 120 تا 170 متر مربع نسبت به نوع مصالح و طبقه و موقعیت 2000 الی 2500                                                                                                                             ◀️یاغچیان رنج قیمت از 2300 الی 2700 می باشد.                                                                                                                                                                                                      ◀️زعفرانیه و رجائی شهر داخل کوچه 2700 الی 3000 بر اصلی 3200 الی 3500                                                                                                                                                                  ◀️الهی پرست داخل کوچه 4000 الی 5000 بر های اصلی 5000 الی 6000                                                                                                                                                                              ◀️آبرسان (کوی ماندانا،بزرگمهر،مهرگان،اطباء...)4000 الی 5000                                                                                                                                                                                            ◀️شهرک باغمیشه 1800 الی 2200                                                                                                                                                                                                                                ◀️رشدیه واحد های معمولی 3000 الی 3500 واحد های لوکس 4000 الی 5000                                                                                                                                                                          ◀️ شهرک ولی امر 2000 الی 2500                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    ◀️داخل  گلکار 1800 الی 2200 — برجهای مسکونی 2400 الی 2700                                                                                                                                                                                     🌲بازار املاک امپراطور    http://telegram.me/joinchat/CBjcTzy4YjERROK6m9Q9LQ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

🔴توافق انبوه‌سازان و بانک مسکن برای «فروش اقساطی» از هفته آینده:

 فروشنده‌ها و کسانی که می‌خواهند مسکن خود را اقساطی به فروش برسانند پس از موافقت و رسیدن به توافق با خریداران و اخذ مبلغی به صورت نقد، مابقی را به صورت اقساط از خریداران دریافت کنند بنابراین بانک مسکن پس از اخذ مجوز فروش اقساطی از بانک مرکزی که چند هفته پیش صورت گرفته است، این طرح را از هفته آینده اجرایی می‌کند.

مدیر عامل بانک مسکن :با اشاره به اینکه میزان تعهدی که بانک مسکن می‌پذیرد ۵۰ درصد ارزش کارشناسی ملک مشروط به اینکه سقف بدهی بیش از ۱۵۰ میلیون تومان بیشتر نشود و یا اقساط آن از ۳ میلیون تومان بیشتر نشود،است و با این شرط معامله را تضمین می‌کند، تصریح کرد: پس از طی این مراحل و تائید آن توسط بانک قرارداد ۳ جانبه میان بانک مسکن، فروشنده و یا انبوه‌ساز و پیش‌خریدار به امضاء می‌رسد و این واحد مسکونی به صورت قسطی به خریداران به فروش خواهد رسید، اما در این بین اگر خریداران اقساط خود را پرداخت نکنند، بانک این افراد را پرداخت خواهد کرد.

مدیرعامل بانک مسکن افزود: حداکثر بازپرداخت اقساط در این طرح ۵۰ ماه است و باید پلاک معرفی شده دارای پروانه و پایان کار معتبر باشد و از تاریخ ۱۰ سال پایان کار آن نگذشته باشد.

بت‌شکن با اشاره به اینکه نرخ کارمزد موثری که بانک مسکن بابت این تضمین پرداخت خواهد کرد حداکثر ۲٫۳ درصد است، گفت: در این روش بانک مسکن تسهیلاتی پرداخت نمی‌کند، بلکه در حقیقت تضمین پرداخت اقساط از سوی خریداران را به عهده خواهد داشت.     http://telegram.me/joinchat/CBjcTzy4YjERROK6m9Q9LQ   🌲بازار املاک امپراطور

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

🔴تضمین فروش اقساطی یک واحد مسکونی تا سقف 150 میلیون تومان توسط بانک مسکن:                                                                                                            دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور ازمذاکره  کانون با بانک مسکن در خصوص تضمین فروش اقساطی  توسط بانک مسکن تا سقف 150 میلیون تومان خبر داد،آقای فرشید پور حاجت با بیان اینکه بانک مسکن بابت این تضمین ۵ درصد کارمزد دریافت می‌کند، افزود: این کارمزد در طول ۵۰ ماه که زمان پرداخت اقساط است، به بانک پرداخت می شود، ضمن آنکه رقم اقساط تعیین شده از سوی بانک باید حداکثر تا سقف ۳ میلیون تومان باشد.

وی با اشاره به اینکه هنوز تفاهم نامه ای به امضا نرسیده و در خصوص برخی موارد نیاز به مذاکرات بیشتری است، اظهارداشت: یکی از موضوعاتی مورد بحث این است که بانک مسکن اعلام کرده اقساط را به صورت ماهیانه از خریدار دریافت کرده و سپس به صورت فصلی به سازندگان می‌پردازد که ما در این خصوص هنوز به تفاهم نرسیده ایم.

پورحاجت همچنین سقف تعیین شده برای پرداخت اقساط را از دیگر موضوعات مورد اختلاف با بانک مسکن عنوان کرد و افزود: ما معتقدیم که ممکن است برخی از خریداران بتوانند تا سقف بیشتری هم اقساط پرداخت کنند، بنابراین درست نیست که حداکثر ۳ میلیون تومان تعیین شود.

وی با بیان اینکه تعیین زمان ۵۰ ماهه برای پرداخت اقساط هم از نظر انبوه سازان می‌تواند تغییر کند، گفت: معتقدیم که اگر بیش از ۵۰ ماه هم زمان پرداخت اقساط به طول بیانجامد، مشکلی ندارد و شاید برخی خریداران تمایل داشته باشند در مدت بیشتری اقساط را بپردازند.                 alireza_ghavidel@

دبیر کانون سراسری انبوه سازان بااشاره به اینکه جمع بندی خوبی شده اما هنوز به عقد تفاهم نامه نرسیده است، اظهار داشت: این قرارداد از طرف ۳۱ انجمن استانی با بانک مسکن از سوی کانون سراسری انبوه سازان انجام شده است، بنابراین برای پروژه های مورد تایید انبوه سازان در تمام کشور به اجرا می رسد.

وی با اشاره به نرخ سود فروش اقساطی مسکن، گفت: نرخ سود توافقی بین خریدار و فروشنده تعیین می شود، ضمن آنکه این نرخ تابعی از سود بانکی و نرخ تورم عمومی جامعه خواهد بود.      http://telegram.me/joinchat/CBjcTzy4YjERROK6m9Q9LQ   🌲بازار املاک امپراطور

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

🔴 تقسیم بندی وام های ‌جدید ساخت و ساز:      alireza_ghavidel@

بسته بانکی جدید وام های ساخت و ساز مسکن ، به منظور تشویق سازندگان به ساخت و ساز ، از این هفته وارد نظام تامین مالی مسکن می شود . 

از آنجا که هزینه ساخت و ساز در شهرهای مختلف کشور ارقام ‌متفاوتی دارند بانک عامل بخش مسکن مناطق شهری کشور را در چهار گروه تقسیم کرده است و به هر گروهی تسهیلات جداگانه به دو روش «سنتی» و «صنعتی» پرداخت می نماید . 

 

1-گروه اول 
تهران ، کرج ، تبریز ، مشهد ، اصفهان ، اهواز ‌و شیراز 

مبلغ تسهیلات به روش صنعتی : ۱۳۰ میلیون تومان 

مبلغ تسهیلات به روش سنتی: 
۱۱۰ میلیون تومان 


2-گروه دوم :
کیش و قشم 

صنعتی : ۱۲۰ م تومان 
سنتی : ۱۰۰ م تومان 

3-گروه سوم :
مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت 

صنعتی : ۱۱۰ م تومان 
سنتی ; ۹۰ م تومان 

4-گروه چهارم :
سایر مناطق شهری 

صنعتی : ۹۰ م تومان 
سنتی : ۷۰  م تومان 

پرداخت این تسهیلات بدون سپرده گذاری انجام می شود . 
 در روش صنعتی از قطعات پیش ساخته و سازه های فلزی از قبل تولید شده و قابل مونتاژ در محل ساخت استفاده می شود .     http://telegram.me/joinchat/CBjcTzy4YjERROK6m9Q9LQ   🌲بازار املاک امپراطور

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
با سلام خدمت تمامی شما عزیزان گروه مشاورین املاک امپراطورضمن تبریک تحویل سال جدید،  سالی سر شار از شاد کامی و تندرستی را بهمراه خانواده های محترمتان آرزومند است،و امیدواریم که امسال با جاری شدن رونق بر بازار لحظات شیرینی برای شما سروران ایجاد گردد.با سپاس       
پیش بینی گروه مشاورین املاک امپراطور:
  در نیمه دوم بهمن ماه شاهد افزایش مراجعه مشتریان نسبت به ماه گذشته می باشیم و کم کم از تواقع خریداران نسبت به کاهش قیمتها کاسته می شود و به تبع آن نرخ احتمال خرید نسبت به تعداد مراجعات بالا رفته است.و افرادی که قصد خرید جدی دارند برنامه ریزی نموده اند تا قبل از تحویل سال معامله خود را انجام دهند.بنا بر مطالبی که گفته شد انتظار مشاورین املاک امپراطور بر این می باشد که تا پایان سال 94 هیچ تغیری در قیمتها بوجود نخواهد آمد،فقط از انعطاف فروشندگان در معامله کاسته خواهد شد.بنابرین خریداران می توانند با خیالی آسوده نسبت به خرید خود اقدام نمایند.این مطالب بر اساس آمار شهر تبریز ارائه گردیده.با سپاس94/11/18


    94/11/18 تاریخ انتشار
     
      

 

 

 

 

 

 

مسکن؛ رونق یا رکود؟ / تحلیلی بر آینده بازار مسکن

وضعیت بازار مسکن چگونه است؟ آیا رونق به این بازار بازگشته است؟ آیا شاهد زمستان گرم مسکن هستیم؟ تحلیل های متفاوتی از بازار مسکن ارائه می شود. برخی گزارش ها از رونق سخن می گویند. اما موشکافی بازار مسکن این موضوع را تائید نمی کند. بلکه از وضعیت رکودی آن خبر می دهد. رکودی که به نظر نمی رسد به این زودی ها به پایان برسد.

 

 
وضعیت بازار مسکن چگونه است؟ آیا رونق به این بازار بازگشته است؟ آیا شاهد زمستان گرم مسکن هستیم؟ تحلیل های متفاوتی از بازار مسکن ارائه می شود. برخی گزارش ها از رونق سخن می گویند. اما موشکافی بازار مسکن این موضوع را تائید نمی کند. بلکه از وضعیت رکودی آن خبر می دهد. رکودی که به نظر نمی رسد به این زودی ها به پایان برسد.

به گزارش فرارو، همزمان با تلاطم در بازار ارز گزارش هایی مبنی بر تاثیرپذیری بازار مسکن از بازار ارز منتشر شد. براساس آن گزارش ها افزایش نرخ ارز موجب گرم شدن بازار مسکن شده است.

اما امروز معاون بازرسی اتحادیه مشاوران‌املاك تهران ضمن تایید گفته‌های مسوولان دولتی درباره «هماهنگ‌بودن رشد قیمت مسكن و نرخ تورم» گفت: «ارزش معاملات واحدهای مسكونی در شهر تهران در 9ماه اول سال90 حدود 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا كرد، اما در هفته‌های گذشته از فصل زمستان، نرخ‌رشد مجددا نزولی شده، به عدد منفی 5درصد رسیده‌است كه با توجه به انتخابات پیش‌رو و اوضاع اقتصاد كلان كشور، پیش‌بینی می‌شود تا پایان امسال، رشد مثبت نصیب قیمت مسكن نشود.»

حسام عقبایی در خصوص اظهارنظرهای موجود مبنی بر افزایش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن در سال جاری نسبت به سال گذشته گفت: «تا حدی می‌توان سیاست‌های دولت را در مهار قیمت مسکن در سال جاری مثبت و موثر ارزیابی کرد، به گونه‌ای که می‌توان ادعا کرد اگر این سیاست‌ها اعمال نمی‌شد قیمت مسکن به مراتب بیش از میزان رشد کنونی افزایش می‌یافت.»

وی افزود: «اما در مورد درصدهای احتمالی افزایش قیمت مسکن باید بگویم که کشور ما کشوری است که سالانه بانک مرکزی نرخ تورم را اعلام می‌کند و نرخ تورم ما تا جایی که من اطلاع دارم براساس اعلام بانک مرکزی حداقل بالای 18 درصد بوده است که در فصل‌های مختلف بعضا به بیش از20 درصد نیز رسیده است.»

اظهارات عقبایی نشان می دهد که در بازار مسکن اتفاق خاصی رخ نداده است و احتمالا اتفاق خاصی نیز رخ ندهد. معادلات در این بازار به سادگی و به شکل آنی تغییر پیدا نمی کند، بلکه تغییر معادلات در این بازار نیازمند زمان و همچنین وجود آرامش در اقتصاد کشور است.

تحلیل معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران دقیقا در مقابل تحلیل برخی فعالان بازار مسکن است. آن ها مدعی هستند بازار مسکن همزمان با تلاطم در بازار دلار و سکه گرم شده است و رونق به این بازار بازگشته است. این عده از فعالان بازار مسکن مدعی هستند که در اواخر سال جاری قیمت مسکن همچون 85 به شدت افزایش خواهد یافت.

عقبایی در این باره معتقد است به عقیده من و با توجه به اینکه در آستانه انتخابات مجلس شورای اسلامی قرار داریم و عرصه سیاست هم بی‌تاثیر در عرصه اقتصاد نیست، فکر نمی‌کنم که تا پایان سال، اتفاق فاحش و خاصی در قیمت مسکن بیفتد و احتمال رشد آنچنانی در بازار مسکن بیش از 10 درصد را بسیار ضعیف می‌دانم.

به نظر می رسد این اظهار نظر نیز به دور از منطق نباشد. بازار مسکن هم اکنون در شرایطی به سر نمی برد که با رونق ناگهانی مواجه گردد. رونق در بازار مسکن به سه عامل اساسی بستگی دارد؛ 1- وجود ثبات در بازارهای دیگر همچون بازار ارز و طلا 2- آرامش سیاسی و اجتماعی کشور با تاکید بر شرایط سیاست خارجی و نبود مسئله ای به نام تحریم 3- رابطه عرضه و تقاضای مسکن.

بررسی فاکتور اول در چند ماه اخیر نشان می دهد که بازار طلا و ارز وضعیت متلاطمی دارد، تا زمانی که این بازار به آرامش نرسد نباید انتظار داشت سرمایه های به سوی بازار مسکن سوق پیدا کند. تا زمانی که شهروندان سرمایه گذاری در بازار ارز و سکه را به سود خود می دانند به سمت بازار دیگری حرکت نخواهند کرد. در واقع بازار ارز و سکه شرایطی را ایجاد کرده است که صاحبان سرمایه از خرد گرفته تا درشت، سفته بازی در بازار طلا و ارز را به هر سرمایه گذاری دیگری ترجیح می دهند.

گزاره دوم به وضعیت سیاسی و اجتماعی کشور مربوط است تا زمانی که آرامش در مسائل سیاسی کشور برقرار نشود و ثبات نسبی اجتماعی ایجاد نگردد. صاحبان سرمایه به سمت سرمایه گذاری های بلند مدت نخواهند رفت. بازار مسکن بازاری است که نیازمند صبر و حوصله و البته آرامش فراوان در عرصه های مختلف است. وضعیت تحریم ها به گونه ای است که پیش بینی وضعیت اقتصادی کشور را تا حدودی دشوار کرده است. لذا سرمایه گذاران حاضر به پذیرش ریسک سرمایه گذاری در این بازار نیستند.

سومین گزاره که از اهمیت فراوانی نیز برخوردار است به مسئله عرضه و تقاضا مربوط است. در چند سال اخیر رویکرد دولت به سمت تولید مسکن بوده است. طرح "مسکن مهر" مهمترین طرح دولت در این عرصه باعث شده است. بسیاری از متقاضیان مسکن به سمت خرید خانه های ساخت دولت بروند. خانه های که با قیمت پایین و تسهیلات فراوان و البته با کیفیت نازل عرضه می شود. فراوانی تولید "مسکن مهر" باعث شده است عرضه مسکن بیش از تقاضای آن باشد. این فاکتور به تداوم رکود در بازار مسکن تاثیر فراوانی داشته است.

بر اساس این تحلیل پیش بینی جهش قیمتی در بازار مسکن پیش بینی نادرستی است و افزایش کنونی قیمت مسکن کاملا با افزایش نرخ تورم در ارتباط است و مسئله ای کاملا طبیعی است.

حسام عقبایی درباره آینده قیمت مسکن معتقد است: «با توجه به اینکه براساس روال معمول تا اواخر فروردین ماه اصلا بازار تحرکاتی ندارد و این تحرکات از اردیبهشت ماه آغاز می‌شود و از سوی دیگر سیاست اقتصادی خاصی که جهش در بازار مسکن را به وجود آورد در برنامه کاری دولت وجود ندارد، بیان اینکه پس از سال 90 و در آستانه سال جدید حداقل در 6 ماهه اول سال، شاهد جهش خواهیم بود چندان عاقلانه به نظر نمی‌رسد.»

با این حال این پرسش مطرح می شود که چرا برخی از فعالین بازار مسکن سعی دارند اوضاع این بازار را در شرایط رونق نشان دهند و از بهبود وضعیت سخن بگویند. به نظر می رسد فعالین بازار مسکن پس از مشاهده بازار ارز و طلا به این نتیجه رسیده اند که با استفاده از جو روانی جامعه و با تاکید بر بهبود وضعیت بازار مسکن، نقدینگی را به سمت این بازار سوق دهند و در واقع از وضعیت موجود سود ببرند.

آن ها به این تحلیل رسیده اند که برای خروج از رکود باید نقدینگی را از بازار ارز و طلا به سمت مسکن بکشانند، به همین دلیل با ارائه ی تحلیل های غیر واقعی قصد فضا سازی برای کشاند صاحبان سرمایه به این بازار را دارند. پروژه ای که تاکنون شکست خورده است.

بررسی قیمت ها در بازار مسکن نشان می دهد که وضعیت این بازار در تهران پویاتر از شهرهای دیگر است. از ابتدای سال تاکنون مسکن رشد 12 تا 20درصدی در تهران داشته است. دولت معتقد است که این رشد 12 درصد است و برخی فعالان حوزه مسکن رشد مسکن را 20 درصد می دانند.

معاون بازرسی اتحادیه مشاوران‌املاك تهران این رشد را ناشی از تورم می داند. وی در این باره اظهار کرد: «در مورد درصدهای احتمالی افزایش قیمت مسکن باید بگویم که کشور ما کشوری است که سالانه بانک مرکزی نرخ تورم را اعلام می‌کند و نرخ تورم ما تا جایی که من اطلاع دارم براساس اعلام بانک مرکزی حداقل بالای 18 درصد بوده است که در فصل‌های مختلف بعضا به بیش از20 درصد نیز رسیده است. نرخ تورم اعلام شده تورمی است که در کالاهای مصرفی و سبد خانوار اعمال شده است و قاعدتا مسکن هم در این سبد جای می‌گیرد.»

با این اوصاف نمی توان وضعیت کنونی بازار مسکن و افزایش قیمت ها در این بخش را به حساب رونق گذاشت. بلکه باید گفت که بازار مسکن همچنان در رکود به سر می برد و امید زیادی برای بازگشت رونق به آن وجود ندارد. مگر این که اتفاقی دیگری رخ دهد و سه فاکتور اصلی که ذکر شد تحقق یابند. اما با توجه به اوضاع کنونی تحقق این سه فاکتور نیز بسیار دور ذهن است.
 
کلیدها , مسکن


شروع نسبتا خوب؛

8 پرده زمستانی از بازار مسکن

کد مطلب: 52280
 
تاریخ انتشار : پنجشنبه ۱ بهمن ۱۳۹۴ ساعت ۱۶:۱۹
مشاوران املاک از «شروع خوب» بازار در ابتدای زمستان به دنبال تحرک هر چند جزئی معاملات در فصل پاییز خبر می‌دهند و در این بین، نقش سمت «عرضه» در خارج کردن معاملات مسکن از فاز رکودی را به مراتب بیش از «تقاضا» توصیف می‌کنند.
 
8 پرده زمستانی از بازار مسکن
 
به گزارش ایران خبر،نتایج یک نظرسنجی در قالب 8 پرسش از واسطه‌های ملکی، ضمن تاکید بر «شروع نسبتا خوب» معاملات زمستانی، از افزایش مراجعه‌ به بنگاه‌های مسکن حکایت دارد.

مشاوران املاک از «شروع خوب» بازار در ابتدای زمستان به دنبال تحرک هر چند جزئی معاملات در فصل پاییز خبر می‌دهند و در این بین، نقش سمت «عرضه» در خارج کردن معاملات مسکن از فاز رکودی را به مراتب بیش از «تقاضا» توصیف می‌کنند. نتایج یک تحقیق میدانی از واسطه‌ها و دلالان بازار ملک در تهران،‌ پیرامون آخرین وضعیت معاملات مسکن و تاثیری که سه مولفه پرانرژی از درون و بیرون این بازار بر رفتار خریدار و فروشنده گذاشته است، نشان می‌دهد: برآیند عواملی همچون «ثبات دست‌کم 7 ماهه قیمت مسکن»، «افزایش سه مرحله‌ای سقف وام خرید مسکن طی یک سال اخیر» و همچنین «بهبود قاطع فضای اقتصادی کشور در پی لغو تحریم‌ها»، در حال حاضر باعث بازگشت خریدار و فروشنده به بازار ملک شده و به ترسیم چشم‌انداز «رونق قریب‌الوقوع» برای معاملات مسکن منجر شده است.

مشاوران املاک به‌عنوان حلقه میانی بازار مسکن که در برخی مواقع از جمله زمان‌های تغییر فاز رکود-رونق، زودتر و بهتر از سایر گروه‌های فعال در این بازار، از تحولات مطلع می‌شوند، در پاسخ به نظرسنجی «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: حجم متقاضی خرید مسکن طی چند هفته اخیر تا حدودی افزایش پیدا کرده اما متقاضیان فعلا‌ عمدتا‌ «پرسشگر» هستند در حالی‌که فروشنده‌ها با کشش و میل بیشتری، حاضر به انجام معامله هستند. این برداشت واسطه‌های بازار ملک ناشی از تمایل عرضه به تخفیف در قیمت پیشنهادی است.

«دنیای اقتصاد» با طرح 8 پرسش درباره اوضاع زمستانی ملک، از 44 نفر از مشاوران املاک در نقش واسطه‌های بازار معاملات مسکن نظرسنجی کرده است. پاسخ‌های به‌دست آمده، مشخص می‌کند: رکود معاملاتی طی دو، سه ماه اخیر کمرنگ شده است. با این حال، هنوز غالب متقاضیان جسارت خرید پیدا نکرده‌اند که این ناشی از شک و تردید‌هایی است که نسبت به آینده کوتاه‌مدت قیمت دارند و البته، چسبندگی سپرده‌های بانکی در بازار پول که به علت نرخ سود است نیز در این موضوع نقش دارد.

با این حال، 100 درصد شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی معتقدند: قیمت مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت، نوسان محسوس نخواهد کرد ضمن آنکه در معاملات فعلی، به گفته 90 درصد پاسخ‌دهندگان به نظرسنجی، فروشنده‌ها بین 10 تا 20 درصد قیمت پیشنهادی اعلام شده در فایل، تخفیف قائل می‌شوند. مشاوران املاک همچنین، آثار اولیه وام 70 میلیون تومانی بدون سپرده خرید مسکن را که پرداخت آن از دی ماه در تهران شروع شد در «بازار» واحدهای کوچک متراژ و «معاملات» مربوط به تعویض خانه ملکی خریداران (متقاضیان تبدیل به احسن)، قابل مشاهده عنوان می‌کنند. در این نظرسنجی به یک تعارض در معاملات مسکن نیز پاسخ داده شده است. طی ماه‌های اخیر، بانک مرکزی اعلام کرده است که بیش از 50 درصد خرید و فروش‌ آپارتمان، در واحدهای نوساز خلاصه شده است در حالی‌که، قیمت نوسازها به مراتب بیشتر از واحدهای چندسال ساخت است! مشاوران املاک در این باره تاکید می‌کنند: نوسازها به دلیل آنکه به شکل ناقص به لحاظ تکمیل نبودن بخشی از تجهیزات داخلی و همچنین آماده نبودن سند محضری، فروخته می‌شود، بخشی از بهای معامله در طول زمان و به شکل اقساط، پرداخت می‌شود و در نتیجه امکان خرید را تاحدودی برای متقاضیان راحت‌تر می‌کند ضمن آنکه در آمار معاملات مسکن، نوساز شامل آپارتمان صفر تا 5 سال ساخت می‌شود و بخش زیادی از این نوع معاملات، به واحدهای بالای 3 تا 4 سال ساخت مربوط است.

کمبود نقدینگی

بازار مسکن در نیمه دوم سال در مناطق مختلف تهران وضعیت متفاوتی را تجربه کرد. برخی از فعالان بازار مسکن در مناطق غربی پایتخت از وضعیت خرید و فروش مسکن در نیمه دوم سال رضایت بیشتری دارند و دلیل رونق نسبی بازار مسکن را اطمینان خریداران به ثبات قیمت می‌دانستند. از سویی فعالان بازار مسکن در برخی از مناطق شرق پایتخت همچنان از وضعیت بازار ناراضی بوده و معتقد بودند، بازار همچنان در روزهای رکود به سر می‌برد. همزمانی فصل پاییز با ماه‌های عزاداری از دلایل دیگری بود که مشاورین املاک برای ریزش خریداران در این فصل عنوان می‌کردند. اما در بازار کنونی مسکن با وجود کاهش قیمت‌ها، اشتیاق و شتاب در انجام معامله همچنان از سوی فروشندگان بیشتر است و برخی فروشندگانی که مجبور به فروش هستند تخفیف‌های قابل توجهی به خریداران می‌دهند. هرچند تخفیف داده شده در مناطق مختلف متفاوت است و در مناطقی که قیمت کلی آپارتمان‌ها به بالای 700 تا 800 میلیون تومان می‌رسد، میزان تخفیف گاه تا 70 میلیون تومان هم اعمال می‌شود.

یکی از تناقض‌های بازار مسکن در نیمه دوم سال بالا بودن آمار فروش واحد‌های مسکونی نوساز بر اساس سامانه رهگیری و ادعای نبود نقدینگی در بازار مسکن است. برخی از مشاوران املاک در برابر این تضاد مقاومت کرده و مدعی بودند همچنان واحد‌های مسکونی چند سال ساخت که افت قیمت خود را کرده است در بازار کنونی مسکن خریدار بیشتری دارد. اما گروهی از مشاوران املاک که قرار دادهای نوساز بیشتری در این مدت تنظیم کرده‌اند دلیل آمار بالای فروش نوسازها بر اساس سامانه رهگیری را مربوط به نوسازهایی می‌دانستند که در مراحل پایانی ساخت به فروش می‌رود و تا آماده شدن سند خریداران وقت دارند، بهای کلی آپارتمان را به شکل قسطی بپردازند. از طرفی متقاضیان کنونی بازار مسکن بیش از آنکه کمبود نقدینگی داشته باشند، ترس از خرید دارند. گروهی از مشاوران املاک معتقدند بسیاری از خریداران مصرفی مسکن دچار سر درگمی هستند و از ترس ارزان‌تر شدن قیمت ملک در زمستان ترجیح می‌دهند با صبوری بیشتری به دنبال واحد مسکونی مورد نظرشان باشند. افزایش فایل‌های فروش دلیل دیگر تاخیر متقاضیان خرید مسکن است. تعدادی ازفعالان بازار مسکن درخصوص این نوع خریداران می‌گویند این خریداران زمانی دست به خرید می‌زنند که از بازدید فایل‌های مختلف خسته شوند و سر انجام یکی از واحد‌های مسکونی را انتخاب می‌کنند. ادامه‌دار بودن رکود مسکن توصیفی است که بیشتر فعالان مسکن از وضعیت بازار پاییزه مسکن دارند. اما پیش‌بینی بیشتر مشاوران املاک از وضعیت آینده بازار مسکن، ثبات قیمت تا پایان سال و رونق در سال پیش رو است.

رشد معاملات در دی ماه

حسام عقبایی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران فصل زمستان را به دلیل ثبات قیمت‌ها فصلی مناسب برای خرید و فروش ملک دانست و گفت: ما تغییر قیمتی در حوزه مسکن در زمستان سال 94 نداشته‌ایم و اینکه برخی‌ها از سونامی قیمت مسکن در سال آینده سخن می‌گویند با شرایط کنونی بازار همخوانی ندارد و به نظر می‌رسد تحلیلی غیر‌کارشناسی باشد. او معتقد است در ماه‌های آینده همچنان با کاهش حجم معاملات مسکن روبه‌رو خواهیم بود. عقبایی با تاکید بر اینکه قیمت‌ها در کلان‌شهرها به کف رسیده است و بیش از این کاهش نخواهد یافت به خریداران مسکن توصیه می‌کند از این فرصت برای خرید آپارتمان مورد نظرشان استفاده کنند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با وضعیت بازار مسکن در دی‌ماه گفت: در دی‌ماه نسبت به آبان و آذر ماه شاهد مقداری افزایش حجم معاملات بودیم، که این افزایش بین 8 تا 10 درصد نسبت به آبان و آذر بوده است و امید داریم که این روند افزایشی تا پایان سال ادامه پیدا کند. او در رابطه با وضعیت بازار مسکن بعد از اجرای برجام نیز گفت: با اجرای برجام از چند روز گذشته با یک رونق اقتصادی مواجه خواهیم بود و اجرایی شدن برجام برای بازار مسکن هم بی‌تاثیر نخواهد بود و می‌تواند سرعت خروج از رکود بازار مسکن را نیز افزایش دهد و ما خیز خروج از رکود را با سرعت بیشتر طی می‌کنیم.

نتایج نظرسنجی

نظرسنجی «دنیای اقتصاد» از 44 مشاور املاک از 22 منطقه تهران نیز افزایش مراجعه‌کنندگان به مشاوران املاک در نیمه دوم سال را تایید می‌کند، هرچند این افزایش چشمگیر و قابل توجه نیست. 30 درصد مشاوران املاک درخصوص میزان مراجعه‌کنندگان به دفاتر مشاور املاک در نیمه دوم سال 94 و مقایسه آن نسبت به زمان مشابه سال گذشته، معتقدند که میزان مراجعه افزایش داشته و 20 درصد نیز از کاهش مراجعه خریداران و فروشندگان به دفاتر مشاوره املاک سخن می‌گفتند. پاسخ 50درصد مشاوران املاک به این پرسش نیز این بود که تغییر محسوسی بر میزان مراجعه‌کنندگان به وجود نیامده است. مشاوران املاک درخصوص اینکه چه تعداد از مراجعه‌های به بنگاه‌های مسکن منجر به قرارداد می‌شوند پاسخ دادند:

10تا 20درصد مراجعات نیز منجر به عقد قرارداد و انجام معامله قطعی شده و از هر 5 نفر متقاضی یک نفر اقدام به خرید می‌کند. 100 درصد واسطه‌های مسکن در پاسخ به این پرسش که اشتیاق و عجله برای معامله در سمت تقاضا بیشتر است یا عرضه، گفتند: اشتیاق در بازار کنونی از سوی عرضه‌کنندگان مسکن است.پیام این اشتیاق عرضه‌کنندگان می‌تواند این باشد که چشم‌اندازی که فروشندگان برای کوتاه‌مدت از قیمت مسکن متصور هستند افزایشی نیست. بر اساس نظر سنجی «دنیای اقتصاد»، 90 درصد مشاوران املاک می‌گویند: فروشندگان با خریدارانی که تا پای تنظیم قرارداد آمده‌اند کنار آمده و میزان تخفیف 10تا 20درصد نرخ پیشنهادی را اعمال می‌کنند. دلالان مسکن درخصوص پرداخت وام 70میلیونی و بازار معاملات مسکن نیز می‌گویند این وام هنوز تاثیر محسوسی در بازار نگذاشته است، اما می‌تواند خرید و فروش آپارتمان‌های کوچک متراژ را رونق بخشد.

این وام را عمدتا افرادی استفاده می‌کنند که صاحب آپارتمان هستند و قصد تبدیل به احسن آن را دارند یا خریداران آپارتمان‌های کوچک متراژ که این وام می‌تواند بخشی از هزینه مورد نیاز مسکن را تامین کند، اما تاثیر چندانی در معاملات بالای 500میلیون تومان ندارد. تمامی واسطه‌های بازار مسکن به این پرسش که قیمت‌ها میل به ثبات دارند یا کاهش یا افزایش پاسخ دادند که قیمت‌ها میل به ثبات دارد، اما مشروط به آرامش در بازارهای رقیب و پایداری شرایط آنها. پاسخ دهندگان به نظرسنجی «دنیای اقتصاد» درخصوص دلیل مغایرت بین خرید نوساز بر اساس سامانه رهگیری از یک‌سوی و ادعای کمبود نقدینگی در بازار مسکن از سوی دیگر در بازار مسکن گفتند که آپارتمان‌های نوساز عمدتا تکمیل نشدند و در بهترین حالت سند آنها آماده نشده است، بنابراین امکان پرداخت بهای خرید در طول زمان وجود دارد.

تخفیف آپارتمان‌های نوساز و نرمش سازندگان برای کاهش قیمت بیشتر است. همچنین سامانه رهگیری واحد‌های نوساز را آپارتمان‌های صفر تا 5 سال در نظر می‌گیرد و عمدتا خرید و فروش‌ها در آپارتمان‌های با عمر بنای 4تا 5 سال رخ می‌دهد که در آمار فروش نوساز‌ها قرار می‌گیرد. 100 درصد مشاوران املاک شرکت‌کننده در این نظر سنجی معتقدند که سال آینده بازار مسکن می‌تواند رونق بگیرد، اما به شرط آنکه سود بانکی متناسب با تورم فعلی به‌صورت غیردستوری و با مکانیزم بازار تعدیل شود و شرط دوم حرکت دومینویی خریداران مسکن است که همواره با رونق بازار اتفاق می‌افتد در این دوره هم شکل بگیرد. به اعتقاد مشاوران املاک در حال حاضر بازار مسکن در دوران پایان رکود و شروع اولیه و کم رونق معاملات مسکن است و در فاصله کوتاهی حجم زیادی از تقاضا وارد بازار مسکن خواهد شد که نشان می‌دهد متقاضیان از یکدیگر پیروی می‌کنند.

مشاوران املاک شرکت‌کننده در این نظرسنجی در پاییز شروع خوبی برای خروج از رکود را شاهد و معتقد بودند فاز پیش رونق مسکن از آبان شکل گرفته است، اما این نشانه خروج قطعی از رکود نیست. مراجعه‌کنندگان دوطرف بازار افزایش‌یافته اما با این حال همچنان شاهد تردید خریداران برای تصمیم‌گیری نهایی خرید هستیم که یک علت آن می‌تواند چسبندگی نقدینگی در سپرده‌های بانکی باشد که باعث خروج سرمایه‌گذاران از بازار مسکن شده است.نکته دیگر در این نظرسنجی اعتقاد مشاوران املاک درخصوص نقدینگی در بازار مسکن است که معتقدند نقدینگی در بازار در کمترین و بدترین حالت ممکن است و همین موضوع فعلا مانع معاملاتی محسوب می‌شود.

 
منبع : دنیای اقتصاد
 
 
 


 
 
 
 
 
 

 

 

 

 

 
 
 
 
 
 
     
 
 
 

مدرن‌سازی دلالی مسکن

سرويس : بازار مسكن
94/06/12-09:49
2015-09-03 09:49:41
آخرين مشاهده : 94/06/21-09:25
2489: کد خبر

تعداد مشاهده : 56


 

 

مدرن‌سازی دلالی مسکن

وزارت راه و شهرسازی برای بازتعریف نقش «واسطه‌گری»دلالان ملک، بررسی‌هایی از وضع موجود بنگاه‌ها و تجربه کشورها در حوزه آژانس‌های املاک، انجام داده و تصمیم دارد بعد از جمع‌بندی نهایی، برای تکمیل، مدرن‌سازی و ارتقای مسوولیت دلالان مسکن یک لایحه‌ به هیات دولت ارائه کند. متولی مسکن، به شیوه فعلی واسطه‌گری-که یک مشاور املاک، همزمان در دو نقش، هم برای خریدار و هم برای فروشنده بازاریابی انجام می‌دهد-اشکال وارد کرده و این رویه را در تضاد با منافع متعاملان می‌داند. بر این اساس، سه تغییر و تحول برای دلالان مسکن مدنظر است. اولین اصلاحات، بر«تکفیک بازاریاب برای طرفین معاملات» پایه‌ریزی شده؛ به‌گونه‌ای که برای خریدار و فروشنده، دو مشاور املاک مستقل در نقش وکیل و کارگزار، کار هدایت و نزدیک‌سازی خواسته‌های دو طرف را انجام دهند؛ بدون آنکه تا لحظه توافق کارگزاران، نیازی به ملاقات معامله‌گران باشد. دومین تغییر که تاکید وزیر راه و شهرسازی را ضمیمه خود دارد، «معافیت خریدار از پرداخت حق‌کمیسیون بنگاه و انتقال کامل این مسوولیت به فروشنده» را هدف‌گذاری کرده است.همچنین دامنه نقش دلالان به «تضمین سلامت حقوقی و فنی ساختمان مورد معامله»افزایش می‌یابد. برای فرآیندهای جدید باید مقررات دولتی و دو قانون مرتبط با دلالان ملک تغییر کند.



گروه مسکن-‌هاجر شادمانی:معاونت مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی برای رفع «تضاد منافع» در بازار واسطه‌گری املاک، یک پژوهش همه‌جانبه مبتنی بر«آسیب‌شناسی وضع موجود بنگاه‌های مسکن ایران» و همچنین «شیوه فعالیت آژانس‌های املاک در دنیا» را آغاز کرده است که ظرف حداکثر 3 تا 4 ماه آینده، نتایج آن در قالب لایحه‌ «بازتعریف نقش واسطه‌های بازار معاملات ملک» به دولت ارائه می‌شود.

این لایحه بنا دارد سه نوع تغییرات و اقدامات مکمل در نحوه کارکرد مشاوران املاک به‌وجود بیاورد؛ برای این منظور مجموعه‌ای از ضوابط و دستورالعمل‌های حوزه اختیار دولت اصلاح خواهد شد و در عین حال، درخواست تصویب قوانین جدید نیز به مجلس ارائه می‌شود.

متولیان بخش مسکن در وزارت راه‌و‌شهرسازی طی این مدت جلسات مشترکی با اتحادیه مشاوران املاک و کارشناسان مربوطه داشته‌اند تا هر نوع تغییر و تحول در این حوزه، با مشارکت مجریان بازار واسطه‌گری اتفاق بیفتد.

عباس آخوندی چند ماه قبل از تشکیل دولت یازدهم با شناختی که از قبلبه‌واسطه یک دوره وزارتی در دهه 70- نسبت به بازار مسکن داشت، در مقام کارشناس و صاحب‌نظر این حوزه برای اولین‌بار از چالش بنیادین در معاملات ملک پرده برداشت.

وزیر راه‌و‌شهرسازی معتقد است: نقش همزمان یک مشاور املاک در بازاریابی توام برای خریدار و فروشنده، تضاد منافع آشکار محسوب می‌شود و باید خواسته دو طرف معامله به عنوان دو نقش مجزا از هم، توسط دو بازیگر مستقل در بازار واسطه‌گری، هدایت و مدیریت شود به این معنا که یک مشاور املاک در نقش وکیل خریدار و یک مشاور از بنگاه دیگر در نقش وکیل فروشنده، به مذاکره با هم برای منطبق‌کردن نظرات معامله‌گران، اقدام کنند.

آخوندی در اوایل دولت یازدهم نیز این بحث را به عنوان یکی از برنامه‌های در دستور کار مطرح کرد و مطابق آنچه روز گذشته مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن به «دنیای اقتصاد» خبر داد، هم‌اکنون چارچوب‌های اولیه برای اصلاح و تفکیک نقش دلالان مسکن مشخص شده است.

در این چارچوب، با تفکیک نقش واسطه‌گران ملکی به دو بازیگر، پرداخت حق‌کمیسیون واسطه‌گران، یک‌طرفه می‌شود و فقط فروشنده موظف به پرداخت دستمزد مشاور خواهد بود. در قالب تحول سوم، مسوولیت حقوقی و فنی مشاوران املاک نیز افزایش می‌یابد تا نوعی تضامین از بابت سلامت ملک مورد معامله، از طرف واسطه‌گر به خریدار داده شود.

 

به دنبال تصویب قانون جدید

وزیر راه‌و‌شهرسازی عصر دوشنبه۹شهریورماه در گردهمایی سراسری مدیران کل راه‌و‌شهرسازی، مدیران املاک و حقوقی، مسکن و عاملان ذی‌حساب استان‌های سراسر کشور گفت: برای حذف تضاد منافع از فعالیت مشاوران املاک و بنگاه‌های مسکن، به دنبال آن هستیم تا قانونی تصویب شود که بنگاهداران معاملات ملکی فقط از مالک و فروشنده، کمیسیون اخذ کنند و خریدار به بنگاهدار پول ندهد.

آخوندی به تضاد منافع در بنگا‌ه‌های معاملات املاک اشاره کرد و گفت: مشخص نیست در این بنگاه‌ها، بنگاهدار نماینده خریدار است یا فروشنده مگر می‌شود یک نفر همزمان کارگزار دو نفر باشد یا اینکه هم از موجر پول بگیرد هم از مستاجر. این مشکل نشأت گرفته از تضاد منافع در ایران است که در معاملات روزمره مردم به چشم می‌خورد.

 

تغییر دلالی مسکن در سه محور

آنچه هم‌اکنون مورد تاکید آخوندی قرار دارد در سه محور اصلی، اعمال تغییر در نحوه فعالیت واسطه‌های ملکی را در‌بر‌می‌گیرد.

از بین رفتن تضاد منافع در معاملات مسکن از طریق تعیین دو کارگزار یا مشاور املاک مستقل برای دو سمت عرضه و تقاضا، تغییر نحوه دریافت حق کمیسیون مشاوران املاک به صورتی که تنها فروشنده حق کمیسیون بپردازد و سپس این حق کمیسیون بین دو کارگزار معامله صورت گرفته، تقسیم شود و همچنین ارتقای مسوولیت مشاوران املاک، سه محور اصلی تغییر در نحوه فعالیت واسطه‌های املاک مطابق با نظر وزیر راه‌وشهرسازی است.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی جزئیات کاملتری از آنچه آخوندی درباره برنامه این وزارتخانه برای از بین بردن تضاد منافع در معاملات خرید و فروش مسکن اعلام کرده است را تشریح کرد.

علی چگینی به «دنیای اقتصاد» گفت: در وهله اول قرار است تضاد منافع بین خریدار و فروشنده به واسطه دلالی تنها یک مشاور املاک برای دو طرف از بین برود و این روش به صورت تعیین دو کارگزار جداگانه برای خریدار و فروشنده خواهد بود. وی افزود: تغییر نحوه دریافت حق کمیسیون مشاوران املاک از حالت دریافت مشترک از طرفین به حالت پرداخت فقط توسط فروشنده بحث دوم ما است که البته این مبلغ پس از انجام معامله بین دو کارگزار سمت خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود؛ در واقع خریدار از پرداخت حق کمیسیون عملا معاف می‌شود.

 

برنامه ارتقای نقش مشاوران املاک

چگینی در خصوص سومین برنامه وزارتخانه برای بازتعریف واسطه‌گری در بازار ملک گفت: ارتقای مسوولیت مشاوران املاک هم در دستور کار قرار دارد که این موضوع در قالب دو تغییر عمده در حال پیگیری است؛ در وهله اول قرار است حوزه مسئولیت مشاوران املاک ارتقا پیدا کند به این صورت که این افراد در نقش مشاوران حقوقی کلیه اسناد و مدارک ملک و مالک و همچنین خریدار را پس از اطمینان کامل تایید کنند طوری که امضای آنها به منزله تضمین سلامت حقوقی معامله و ملک باشد.

همچنین در قالب این موضوع، قرار است گروهی تحت عنوان بازرسین فنی با نظارت مشاوران املاک در بنگاه‌های مسکن مستقر شوند که در زمان انجام معامله کلیه مشخصات فنی، مکانیکی و تاسیساتی و تجهیزاتی آپارتمان‌ها را در قالب چک لیست بازبینی و سلامت و ایمنی آنها را تایید کنند. با این امضا مجرای پیگیری نواقص ساختمان معامله شده برای خریدار روشن می‌شود.

وی با اشاره به تشکیل کارگروه‌های تخصصی و کارشناسی با حضور کارشناسان و مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی و اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: قرار است طی 3 تا 4 ماه آینده، ماحصل تصمیمات این جلسات مشترک در قالب لایحه تدوین شود؛ یعنی آن بخش از تغییرات مد نظر وزارتخانه که در حیطه اختیارات دولت است در قالب آیین‌نامه‌ها یا بخشنامه‌های اجرایی از هیات دولت مصوبه بگیرد و بخش دیگری که نیازمند تغییر قانون است در قالب لایحه پیشنهادی به مجلس برود.

به گفته مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در کشورهای اروپایی و آمریکا، حق کمیسیون فقط از فروشنده دریافت می‌شود و نمونه‌های موفقی از سازوکاری که هم‌اکنون مورد تاکید وزیر قرار دارد، در این کشورها مشاهده می‌شود.

سامانه زیلو«zillow »در آمریکا یکی از این نمونه‌های موفق است که در آن می‌توان تمام آپارتمان‌ها و املاک فروشی یا اجاره‌ای را با وارد کردن کد منطقه مشاهده کرد.

در این سامانه تمام مشخصات، قیمت پیشنهادی و سایر شرایط فروش یا اجاره آپارتمان‌ها به همراه اطلاعات نحوه تماس با فروشنده قابل دسترسی است. حتی برآورد کارشناسی سامانه درباره سطح بالا یا پایین قیمت پیشنهادی فروشنده نیز در این سامانه به خریدار اعلام می‌شود.

 

ملاحظات تغییر واسطه‌گری ملک

در حالی که به گفته مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی برای بازتعریف نقش مشاوران املاک در بازار مسکن جلسات مشترکی با اتحادیه مشاوران املاک برگزار شده و تصمیمات گرفته شده تا به حال حاصل این تعامل مشترک است، رئیس اتحادیه مشاوران املاک طرحی را که هم اکنون برای تغییر در حیطه وظایف و مسوولیت‌های بنگاه‌های مسکن مطرح است، طرحی خام می‌داند که به شکل کنونی قابلیت اجرا ندارد.

حسام عقبایی با بیان اینکه اتحادیه مشاوران املاک با هر تغییری که منجر به بهبود فعالیت بنگاه‌ها، ارتقای سطح معاملات مسکن و کمک به تامین منافع مردم شود موافق است به «دنیای اقتصاد» گفت: در وهله اول وزارت راه‌و‌شهرسازی باید طرحی را ارائه کند که با مفاد قوانین بالادست در حوزه فعالیت مشاوران املاک مغایرت نداشته باشد.

وی با تاکید بر اینکه قوانین جدید باید با سازوکار قوانین بالادست در حوزه فعالیت مشاوران املاک از جمله قانون تجارت و قانون دلالی مطابق باشند، توضیح داد: اگر قرار است قانون دیگری مبنی بر تغییر وظایف و نقش اجرایی مشاوران املاک به تصویب برسد باید اولا سازگار با مسائل کشور باشد، دوما بومی سازی شود و در وهله سوم زیرساخت‌های لازم برای اجرای آن در کل کشور فراهم باشد.

عقبایی افزود: نباید تنها با نگاه به پایتخت، طرح‌های این چنینی را تدوین و اجرایی کرد، بلکه باید دید که آیا کل کشور ظرفیت پذیرش و اجرای تغییرات جدید در این حوزه را دارد؟

وی با بیان اینکه در این راه باید از نظر فعالان حوزه معاملات مسکن استفاده شود، گفت: از طرف دیگر اگر قرار است مدل اجرایی سایر کشورها در رابطه با نحوه واسطه‌گری ملک اعمال شود باید کلیه جزئیات همانند آن کشورها در ایران هم اجرایی شود؛ به عنوان نمونه در بسیاری از کشورهای اروپایی و آمریکایی که با این سیستم معاملات خرید و فروش صورت می‌گیرد تا 6 درصد ارزش معامله به صورت حق کمیسیون از فروشنده دریافت می‌شود، این در حالی است که این رقم در کشور ما حدود 5/ 0 درصد از هر دو طرف است که مجموعا به کمتر از یک درصد می‌رسد.

عقبایی افزود: هر چند تلاش برای بهبود وضعیت معاملات املاک ضرورت دارد، اما در حال حاضر تغییر در نحوه واسطه‌گری ملک اولویت ما در بازار مسکن محسوب نمی‌شود. اولویت‌های این حوزه در حال حاضر مساله خروج از رکود ساخت و معاملات مسکن، ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا و تقویت قدرت خرید متقاضیان است که دولت باید در این زمینه چاره‌اندیشی کند.

وی ادامه داد: با رسیدن به این سه هدف، بازار مسکن از حالت رکود خارج می‌شود و همزمان با رونق معاملات، فعالیت مشاوران املاک هم در مسیر درست ادامه پیدا می‌کند.

عقبایی همچنین با اشاره به اثرات منفی رکود در حوزه معاملات مسکن طی دو سال گذشته، از ریزش 15 درصدی ورود متقاضیان به صنف مشاوران املاک خبر داد.

منبع:دنیای اقتصاد

Powered byTimapoo© 2012

 

 

 

     
 

[ سرويس بازار مسكن ][کل اخبار ][ چاپگر ][ نسخه چاپي ]

 

شیب منفی «زمین» در قیمت مسکن

سرويس : بازار مسكن
94/06/21-10:30
2015-09-12 10:30:26
آخرين مشاهده : 94/06/21-14:49
2489: کد خبر

تعداد مشاهده : 3


 

 

شیب منفی «زمین» در قیمت مسکن

برگشت قیمت املاک کلنگی از نقطه اوج سال 92، در ساخت‌وسازهای مسکونی سال 93 به شکل تعدیل سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن «انعکاس» پیدا کرده و باعث شده وزن نسبی یکی از دو پارامتر زمینه‌ساز«جهش» کم شود.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آخرین آمارهای رسمی درباره آنالیز هزینه‌های اصلی و فرعی احداث ساختمان، حاکی است: تحت تاثیر کاهش قیمت زمین مسکونی در تهران، سهم هزینه خرید زمین در قیمت تمام شده ساخت مسکن، از 65 درصد در سال92به 5/ 60 درصد در سال 93 نزول کرده است.

 

این کاهش 5/ 4 واحد درصدی در سهم هزینه‌ای زمین، مربوط به ساختمان‌های شروع شده (در مراحل اولیه ساخت) طی 9 ماه اول سال 93 است که اثر آن – با توجه به افزایش زمان ساخت و تکمیل بنا در دوره رکود از دو سال به حدود سه سال- از اوایل سال 96 در قیمت فروش «نوساز»ها تاثیر می‌گذارد و می‌تواند شتاب صعود احتمالی قیمت مسکن در آن دوره را تاحدودی کنترل کند.

 

کارشناسان اقتصاد مسکن با استناد به افت شدید سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و نصف شدن تیراژ آپارتمان‌سازی‌های سال 93، یک سناریوی بدخیم برای بازار مسکن 96 پیش‌بینی کرده‌اند که در قالب آن، افت شدید واحد مسکونی آماده مصرف از یکسو و رونق معاملات مسکن از سوی دیگر، فشار ناشی از عدم توازن عرضه و تقاضا را متوجه قیمت خواهد کرد.

 

اما هم‌اکنون شاخص «قیمت زمین» به‌واسطه موقعیت جدیدی که پیدا کرده، نقطه پشتیبان بازار مسکن محسوب می‌شود و در نقش متضاد پارامتر «کسری عرضه»، بر مسیر بلندمدت قیمت مسکن تاثیر خواهد گذاشت.

 

طبق اطلاعات بانک مرکزی، روند تغییر سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن در تهران طی سال‌های اخیر همواره صعودی بوده است به طوری که نسبت هزینه تامین زمین به قیمت تمام‌شده ساخت مسکن از 9/ 52 درصد در سال 85 به 5/ 55 درصد در سال 90 افزایش یافت و در سال‌های 91 و 92 نیز این سهم به ترتیب به 4/ 62 درصد و 9/ 64 درصد رسید. البته در این فاصله زمانی، بحران قیمتی در بازار مسکن سال 86، سهم زمین از قیمت تمام شده ساخت را به 1/ 60 درصد رساند اما رکود سال‌های 88 و 89 باعث شد چند واحد درصد در این نسبت، در سال 90 کاهش اتفاق بیفتد.

 

در سال 93 اگر چه سهم هزینه‌ای زمین از قیمت تمام شده مسکن برای«ساخت‌وسازهای جدید» و تازه شروع شده، به 5/ 60 درصد رسید اما این نسبت، در ساختمان‌های تکمیل‌شده و آماده فروش، همچنان بالا و معادل 67 درصد بود.مقایسه این دو رقم بیانگر آن است که آپارتمان‌هایی که در سال گذشته به شکل تازه‌ساز روانه بازار مصرف شدند، به خاطر تورم حبابی قیمت زمین در سال‌های91و 92، به شدت از ناحیه سهم ریالی زمین تاثیر گرفتند به طوری که دوسوم قیمت تمام شده این واحدها، صرف خرید زمین مورد نیاز برای ساخت‌شان شده بود.

 

اما در همان سال 93، وزن هزینه تهیه زمین برای ساخت‌وسازهای جدید به کمتر از دوسوم هزینه کل ساخت رسید.

هزینه کل یا همان قیمت تمام شده ساخت مسکن ترکیبی از قیمت زمین و هزینه احداث است.

 

سود فروش تازه‌سازهای 93 و 96

بانک مرکزی متوسط قیمت تمام شده مسکن در تهران طی 9 ماه اول سال 93 را مترمربعی 2 میلیون و 239 هزار تومان اعلام کرده است که از این رقم، یک میلیون و 356 هزار تومان را سهم زمین و 883 هزار تومان را نیز سهم هزینه احداث تشکیل می‌دهد.

 

سازنده‌های مسکن در سال گذشته برای پروژه‌های جدید خود، هر متر مربع زمین یا بنای کلنگی را به طور متوسط 5 میلیون و 944 هزار تومان خریداری کردند.رقمی که بانک مرکزی از میانگین قیمت زمین خریداری شده توسط سازنده‌ها برای سال 93 اعلام کرده است، با آنچه پیش‌تر مرکز آمار عنوان کرده بود، تفاوت دارد. مرکز آمار میانگین قیمت فروش هر مترمربع زمین مسکونی در تهران طی9ماه اول سال 93 را 4 میلیون و 350 هزار تومان اعلام کرده بود.

 

طبق اطلاعات بانک مرکزی، زمین‌های مسکونی در سال گذشته مترمربعی نزدیک به6میلیون تومان هزینه روی دست سازنده‌ها گذاشت اما به دلیل تراکم ساختمانی بالا، سهم ریالی زمین در قیمت تمام شده هر مترمربع بنای مسکونی، تا 4 برابر شکسته شد و به 3/ 1 میلیون تومان رسید.

 

سال گذشته، اجزای تشکیل‌دهنده قیمت تمام شده مسکن با مقادیر کاملا مختلفی، متورم شدند. هزینه احداث یک متر مربع بنای مسکونی در تهران طی 9 ماه اول سال 93 رقمی معادل 16 درصد افزایش یافت اما هزینه خرید زمین در این مدت تنها 5/ 1 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد کرد که به این ترتیب، میزان تورم در هزینه‌های احداث در مقایسه با تورم زمین بیشتر بوده است.

 

بر اساس گزارش «دنیای اقتصاد»، غالب آپارتمان‌های نوسازی که از اواخر سال آینده به شکل تازه‌ساز وارد بازار مسکن می‌شوند، همان ساختمان‌هایی هستند که سال 93 احداث آنها آغاز شد و بنابراین قیمت تمام‌شده آنها مترمربعی 2 میلیون و 239 هزار تومان است؛ بنابراین در سال 96، هر چقدر سطح قیمت فروش و ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی شهر تهران از رقم فعلی متوسط متری 4 میلیون تومان بالاتر باشد، مابه‌التفاوت آن تا رقم 2/ 2 میلیون تومان، به عنوان سود سازنده‌ منظور خواهد شد. سود تازه‌سازهای سال 96 هنوز نامشخص است و بسته به قیمت روز خرید و فروش واحدهای مسکونی در یکی دو سال آینده، قابل محاسبه می‌شود اما با ارقام موجود در گزارش رسمی بانک مرکزی از فعالیت‌های ساختمانی سال 93، می‌توان سود حاصل از فروش آپارتمان‌های تازه‌ساز در سال گذشته را اعلام کرد.

 

آن دسته از واحدهایی که در تهران طی 9 ماه اول سال گذشته، مراحل ساخت و تکمیل آنها به پایان رسید و به شکل آپارتمان تازه‌ساز روانه بازار شدند و در همان مقطع به فروش رسیدند، به طور متوسط 77 درصد سود اسمی، نصیب سرمایه‌گذارانشان کرده است.

 

بانک مرکزی قیمت تمام شده تازه‌سازها در سال 93 را مترمربعی 2 میلیون و333هزار تومان برآورد کرده است که 5/ 1 میلیون تومان از این رقم، سهم زمین و مابقی معادل 773 هزار تومان سهم هزینه ساخت بوده است.

 

با توجه به اینکه همه واحدهای مسکونی فروخته شده در شهر تهران – شامل آپارتمان نوساز و چندسال ساخت- طی سال 93 به طور متوسط با قیمت متر مربعی 4 میلیون و 100 هزار تومان معامله شدند، در نتیجه واحدهای تازه‌ساز در همان زمان، اختلاف قیمتی معادل 7/ 1 میلیون تومان بین بهای تمام‌شده و قیمت فروش داشته‌اند که عایدی اسمی سازنده‌ها از «تکمیل و فروش همزمان در سال 93»محسوب می‌شود.

منبع:دنیای اقتصاد

 

   
 

 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
قیمت مغازه در پاساژاطلسولیعصر تبریز تبریز خیابان نظام پزشکی کوی فردوس تبریز اجاره خانه در لک لر تبریز مدل خامه شیک در تبریز نفشه ی خانه برای زمینی نود متری پلان آپارتمان 150 متری دو واحدی سه خوابه فروش اپارتمان در خ دامپزشکی برج طاووس تبریز منزل متراژ 180 نقشه تبریز رجائي شهر پیش شماره منطقه ولیعصر تبریز باغ و باغچه روی دیوار دزفول فروش اپارتمان الهی پرست تبریر فروش فوری حیاط در تبریز اجاره دفتر در ولی عصر تبریز فروش آپارتمان در تبریز توانیر گلپارک قیمت برج در یاغچیان تبریز مغازه متراژ بالای 45متر منطقه زعفرانیه تبریز قیمت رهن و اجاره در زعفرانیه تبریز آپارتمان در 25 متری سینا تبریز زعفرانیه تبریز نقشه یک ساختمان 150متری دو نبش قیمت آپارتمان در شهرک پرواز تبریز پلان ساختمان نود متر فروش آپارتمان در شهرک ولیعصر اصفهان خرید آپارتمان تبریز کانال خرید و فروش ملک در تبریز کانال تلگرامی املاک ماکو قیمت رهن و اجاره آپارتمان در مرزداران مغازه فروشی سهند املاک در نصر تبریز ابارتمان دروليعصرتبريز منزل دوبلکس متراژ 75 متر آپارتمان در مرزداران تبریز در مرداد95 املاک دیوار تبریز پلان مسکونی جدید با عرض 12 متری قیمت هر متر ابارتمان در اندیشه تبریز نقشه اپارتمان سه خوابه 140 متري قیمت ملک تک واحدب در گلگشت تبریز طرح سنگ دور درب اسانسور سایت دیوار اهواز حياط در بلوار منجم تبريز وب سایت رسمی برج میلاد تبریز در ال گلی اپارتمان های موجود در املاک امپراطور تعویض آپارتمان با حیاط مسکونی در تبریز قیمت مسکن در شهرستان خوی خرید واحدبرج های قزوین پلان آپارتمان شش واحدی اجاره خیابان دامپزشکی تبریز